Archivo del Autor: Rosario Muñoz

¿Qué hacer tras un concurso de persona física?

Álvaro Represa. Abogado. Departamento de Derecho Mercantil.

Aunque desde la reforma concursal producida por el RD-Ley 1/15 de Segunda Oportunidad ya existía la posibilidad de exclusión del pago de los créditos concursales que no han podido ser satisfechos por insuficiencia de activo para deudores persona física o bien de que se abone en un plan de pagos a 5 años, nos encontramos ahora con la novedad jurisprudencial introducida por la Sentencia del Tribunal Supremo 381/2019 de 2 de julio.

¿En qué consiste la segunda oportunidad?

En primer lugar, examinamos brevemente en qué consisten las medidas establecidas para la segunda oportunidad o fresh start recogidas en el art. 178 bis LC. Debemos partir de que ha de haberse concluido el concurso de acreedores de la persona física para que pueda entrar a aplicarse dichas medidas. De esta forma, si finalizado el concurso el deudor no puede hacer frente a los créditos que quedan por satisfacer porque no quedan más bienes y derechos que realizar, podrá pedir al Juzgado que se le conceda un beneficio que le permitiría iniciar una nueva actividad sin verse lastrado por las deudas que quedaron pendientes o bien acordar un plan de pagos si no cumple todos los requisitos.

¿Qué ha cambiado ahora?

La novedad introducida por la STS 381/2019 de 2 de julio es que falla contra la Agencia Tributaria Estatal (AEAT) en caso de que el deudor no pueda acogerse a la opción de la exoneración sino a la del plan de pagos, considerando que para que se dé una verdadera segunda oportunidad, los créditos concursales públicos (incluye también a la Seguridad Social) también deben quedar sometidos al régimen establecido en el RDL 1/15 de Segunda Oportunidad. En caso contrario, dice, se entraría en una contradicción porque se tratarían las deudas privadas de una forma y las públicas de otra, quedando el pago de éstas al criterio de la Administración y no a las reglas concursales; e incluso, llegar a que se abonen créditos que se clasifican en el último rango de la escala que establece la LC sólo por el hecho de ser públicos antes que los privados que estuvieran en una escala superior.

Por tanto, el Tribunal Supremo se pronuncia ampliando las reglas establecidas para la segunda oportunidad también a los créditos de Derecho público en caso de que el deudor cumpla los requisitos para acogerse a un plan de pagos del pasivo que no se pudo abonar en el concurso de acreedores.

Si tiene cualquier duda o quiere que le gestionemos la fiscalidad de su alquiler vacacional, no dude en ponerse en contacto con nosotros mediante correo electrónico a asesoria@cmlzabogados.com o bien llamando al 952 217 950 o, si lo desea, podrá visitarnos en nuestro despacho situado en Alameda Principal número 44, 4º Derecha, 29005, Málaga.

LA FISCALIDAD DE LOS ALQUILERES VACACIONALES

Cristina Reyes. Asesora Fiscal.

La fiscalidad de los alquileres vacacionales

Con vistas a la campaña del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que se inicia el próximo mes de abril, es importante conocer la fiscalidad que se aplica en los alquileres, tanto por vivienda habitual como por alquiler vacacional, ambos rendimientos muy perseguidos por la Administración Tributaria en su cruzada contra el fraude fiscal. En este caso, centramos la atención en los alquileres vacacionales debido a su gran auge por el uso de las plataformas de intermediación turísticas.

Las plataformas online permiten una cómoda gestión de estos nuevos usos inmobiliarios, pero hay que reseñar que cada propietario es responsable de cumplir la normativa en todos los aspectos, según marca cada Comunidad Autónoma en materia de arrendamiento vacacional.

Conocer la legislación aplicable, en estos casos, le permitirá evitar sanciones indeseadas y beneficiarse de ventajas económicas derivadas de una adecuada planificación fiscal.

 ¿Qué fiscalidad se le aplica?

TRIBUTACIÓN DE ALQUILERES VACACIONALES

Lo primero que hay que tener en cuenta es que, es obligatorio incluir en el IRPF los beneficios obtenidos por esta modalidad de alquiler y, en segundo lugar, que dichos arrendamientos están regulados por cada Comunidad Autónoma, variando en cada territorio las estancias mínimas, el alquiler de habitaciones, entre otros.


Por lo que, el beneficio obtenido es calificado como rendimiento del capital inmobiliario a efectos de la declaración de la renta y, por tanto, sometido a tributación. El importe a declarar es el rendimiento neto de la actividad. Es decir, al beneficio bruto se podrán deducir gastos de financiación, reparaciones, tributos, comunidad, prima de seguros, cuota de amortización calculada en base al valor catastral de la vivienda… además de cualquier otro gasto incluido en el ejercicio. Eso sí, es necesario realizar el cálculo correcto puesto que la deducción de gastos estará en función de los días efectivamente alquilados.

No se debe olvidar que, por el número de días en los que el inmueble está vacío también debemos de tributar puesto que la propia Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas expresamente lo califica como imputaciones de renta.

En el caso de que se realicen servicios propios del sector turístico, la forma de tributar también varía, pues en este caso se desarrolla una actividad económica y deberás tributar como tal. Esto implicará que, como propietario deberá darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas, realizar las correspondientes declaraciones trimestrales, cumplir con la declaración del IRPF y el IVA cuando corresponda y dar de alta el inmueble en el Registro de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Si tiene cualquier duda o quiere que le gestionemos la fiscalidad de su alquiler vacacional, no dude en ponerse en contacto con nosotros mediante correo electrónico a contabilidad@cmlzabogados.com o bien llamando al 952 217 950 o, si lo desea, podrá visitarnos en nuestro despacho situado en Alameda Principal número 44, 4.º Derecha, 29005, Málaga.

TARJETAS REVOLVING

Faustino Moztazo. Abogado. Derecho Bancario

Tarjetas revolving

¿TIENES UNA TARJETA REVOLVING?

Son un tipo de tarjetas, muy común en nuestro sistema financiero (Pass de Carrefour, Wizink….) y que tienen unos intereses USUREROS.

Es una línea de crédito cuyas disposiciones, se realizan mediante el uso de una tarjeta bancaria. Los límites de las mismas suelen rondar va entre los 600-6000 euros, de los cuales puede disponer el consumidor a su gusto.

A diferencia, de lo que ocurre en una tarjeta de crédito habitual, en el caso de la revolving, la devolución de ese dinero se realiza de forma APLAZADA, mediante cuotas que pueden ser fijadas por el propio usuario, que van generando, a la misma vez que se paga, unos intereses mensuales por la cantidad que se adeuda.

¿Que problemas presenta esta tarjeta para los consumidores?

 Los intereses y comisiones que encierran suelen ser muy altos, sobrepasando los límites de la USURA, y por otro lado, si se produce algún impago, la deuda impagada se suele capitalizar nuevamente (se suma a la cantidad pendiente de amortizar), lo que va a generar nuevamente, intereses o incluso el posible cargo de comisiones por reclamación de cuotas impagadas o de posiciones deudoras.

¿El TAE y su significado?                                      

El TAE, es el interés que REALMENTE se paga por el uso de estas tarjetas, Este tipo de interés  tiene que rondar el 20-26%, para ser considerado como USURARIO  y por tanto, reclamable a las entidades financieras.

Puedo aparecer en los recibos o en el contrato firmado con la entidad financiera, pero las entidades financieras suelen disfrazarlo en los contratos, refiriéndose al tipo de interés mensual o TIN.

El TIN (tipo de interés nominal mensual) que aparece, en los propios recibos que emite la entidad financiera, el cual debemos multiplicar x 12 (meses del año) para saber que TAE tenemos,  y si supera el 20%, entonces su tarjeta de crédito puede ser considerada abusiva, por el criterio de los Tribunales sobre la Ley de la Usura de 1908, y por tanto, podemos buscar la devolución de lo pagado de más.

¿Que opinión tienen nuestros Tribunales sobre estas tarjeta?

Primer queremos destacar que, los tipos de intereses que se pagan, asociados a estas tarjetas, son intereses remuneratorios, es decir, son el precio que tiene solicitar un “crédito” y por tanto, no deberían ser nulos, porque se considera que todo consumidor conoce que, si pide un crédito debe pagar un precio por ello.

Lo que aquí se discute, no es el control de transparencia o incorporación de dichos intereses, sino que estos intereses deben ser considerados como abusivos, en virtud de la Ley de Azcárate de 23 de Julio de 1908, cuyo artículo 1 nos dice:

Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipulen un interés notablemente superior al norma del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino”

La referencia comparativa, que utilizan los Jueces españoles, para determinar si un prestamos es usurario es el interés medio aplicado en operaciones similares por las entidades financieras, y que actualmente se establece el límite en torno al 20% de TAE.

¿Que efectos tiene la declaración de un crédito como usurario?

Cuando se determina que un crédito es usurario, este deviene NULO DE PLENO DERECHO, por tanto, el consumidor solo quedaría obligado a pagar el dinero recibido SIN INTERESES.

Esta acción NO PRESCRIBE NI CADUCA, por lo que es reclamable, a pesar de que, ya se haya cancelado el crédito o tarjeta revolving

¿Procedimiento para reclamar?

1º) Reclamación previa al Servicio de Atención al Cliente de tu banco:

  • Necesitamos copia del contrato firmado con la entidad, y si no lo tiene, se puede solicitar una copia a la entidad, ya que la Orden EHA/2899/2001 de 28 de octubre de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, obliga por su art.7 a que las entidades, conserven y entreguen el correspondiente ejemplar del documento contractual firmado entre las partes.
  • Necesitamos un resumen  detallado de la liquidación y movimientos de nuestra tarjeta revolving.

Esta documentación debemos solicitarla a la entidad, y si es negada por la misma,  interpondremos la oportuna demanda y debemos demostrar que esta liquidación, ha sido denegada por la entidad.

En esta reclamación, solicitaremos a la entidad que anule nuestro contrato por USURARIO, y que,  devuelva las cantidades abonadas, por los intereses asociados al mismo.

Si la respuesta del banco es negativa o pasan más de dos meses desde que se reclamó, habrá que interponer la oportuna demanda judicial, para hacer valer nuestros Derechos.

Para que se vea mejor, el proceso que sigue una tarjeta revolving, vamos a poner un ejemplo:

Vamos a realizar la comparativa a partir de un préstamo de 1.000 euros, con un tipo de interés anual del 29%.

Préstamo con el sistema de interés simple

Si pedimos 1.000€ y los queremos devolver en 12 meses, al final de ese plazo habremos pagado exactamente 1.290€ (1.000 € + 290 de intereses).

Si dividimos el total (1.290€) entre 12 pagos, esto nos da una cuota de 107,50€ al mes.

Y una vez transcurridos esos doce meses habremos abonado la totalidad del préstamo.

– Préstamo con una tarjeta con sistema “revolving”

Tenemos una deuda de 1.000€ y hemos firmado un interés anual del 29%, hasta aquí todo igual que en el interés simple.

Pero con el “revolving” no tienes un plazo estipulado para devolver el dinero prestado, sino que tu entidad te da la opción de poder escoger que cantidad quieres abonar al mes, eso si, con un mínimo a pagar del 3% de la deuda que mantengas en el momento de realizar la liquidación mensual.

Lo que quiere decir que, en el ejemplo de los 1.000€, sabes que como mínimo tendrás que pagar una cuota de 30€ al mes, pero sin duración definida, en principio parece que suena bien ¿no?.

Pero en la práctica la cosa es bien diferente, comencemos con el proceso:

Primer mes

Como tu economía está al límite, pagas los 30€ de cuota mínima, por lo que según tus cuentas ahora debes 970€ (1.000 – 30= 970)

Pero no has caído en la cuenta de que durante ese mes se han estando generando unos intereses del 29% sobre esos 1.000€ iniciales que debías, y esos intereses ascienden a 24,17€, que sumados al capital que aun debes (970 €) hacen un total de 994,17 €, aquí es donde te empiezas a dar cuenta de que algo no va bien, porque has pagado 30€ pero realmente solo has descontado 5,83€ de tu deuda.

Segundo mes

Mantienes un saldo pendiente de 994,17€, y como sigues igual de ahogado que el mes anterior o peor, vuelves a pagar la cuota mínima (30€), por lo que la deuda debería haber descendido hasta los 964,17€, pero al igual que el mes anterior se han generado unos intereses del 29% (24,03€) que sumados al saldo que aun debes da un total de 988,20€, con lo que tras haber vuelto a pagar 30€ solo has descontado realmente 5,97€.

Este proceso se repetirá todos los meses hasta que tu deuda quede liquidada, y si no aumentas la cuota sensiblemente o abonas el total nada más que puedas, puedes estar hasta casi 12 años pagando 30€ mensuales para acabar de abonar esos 1.000€ que solicitaste inicialmente, los cuales posiblemente pediste porque necesitabas una ayuda puntual para sobrevivir, y en tu entidad te dijeron que era una excelente solución creada para casos como el tuyo, que para que ibas a pedir un préstamo “normal”, que lo devolvías poco a poco, casi sin darte cuenta…

Pues bien, si sigues pagando esos 30€ al mes, al final (casi 12 años) habrás pagado más de 4.000€.

Pero la estafa no acaba aquí, ya que la simulación anterior está realizada bajo la premisa de que no hayas devuelto ningún recibo por falta de saldo, veamos que ocurriría en ese caso:

Supongamos que el tercer mes tu entidad te pasa el cargo de la mensualidad y no tienes saldo en la cuenta, por lo que el recibo es devuelto.

El saldo final que tenias después de 2 meses era de 988,20€ de deuda, a los que hay que sumar los 24,03 € de intereses, lo que da un saldo total de 1.012,23€.

Pero como se ha devuelto el recibo, la entidad te suma 30 € más en concepto de comisión por reclamación de recibo devuelto, con lo que ahora ya debes 1.042,23€.

Y para “rematar la faena”, como te has excedido del límite de crédito de tu tarjeta (que era de 1.000 €), te cargan otros 30€ por ese concepto, por lo que de “golpe y porrazo” tu deuda ha ascendido a 1.072,23€.

Una vez llegados a este punto, y si sigues pagando el mínimo estipulado (3% de la deuda total), que ahora sería de 32,17€, el cuarto mes quedaría liquidado de este modo:

1.072.23€ más 25,89€ (29% interés) dan un total de 1.098,12€, a los que restamos la cuota mínima que vamos a pagar (32,17€), da un saldo de deuda de 1.065,95€.

Pero como de nuevo hemos superado el límite de crédito de la tarjeta, nos vuelven añadir otros 30 € por haber excedido del límite de crédito, con lo que al final deberemos 1.095,95€.

Si continuamos con la misma progresión, cada mes que pase deberemos más dinero a la entidad (los cálculos son muy sencillos de hacer), y NUNCA ACABAREMOS DE PAGAR LA DEUDA.

¡¡¡¡NO ESPERE MÁS Y RECUPERE SU DINERO!!!!

Infórmese antes y sepa las cantidades aproximadas que le corresponderían.

  • Nuestro departamento de Derecho bancario le realizará un informe gratuito sobre la viabilidad de su reclamación, y el procedimiento a seguir para recuperar su dinero.


Pida su cita, para una consulta gratuita en nuestro despacho y le informaremos de todo sin compromiso.

Mandando un correo electrónico a legal@cmlzabogados.com o llamando al 952 217 950 para concretar su cita o mándenos una copia de su contrato firmado con la entidad bancaria o financiera  escaneada y le informaremos sin coste del dinero que pudiera recuperar.

¿Qué es el IRPH o Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios?

Faustino Mostazo . Abogado. Derecho Bancario.

IRPH Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios

Seguro que ha ido hablar del IRPH o de su homóloga “claúsula suelo”, entiéndase siempre desde el punto de vista del “abuso” que, los bancos han producido a los consumidores, cuando algunas de las dos era aplicada en una hipoteca.

Si tu hipoteca no estaba afectada por la cláusula suelo, muy seguramente lo estará por el IRPH, y a continuación te queremos contar desde CAMACHO LOZANO ABOGADOS, todo lo relacionado con el mismo, para que puedas reclamar tu dinero con todas las garantías.

¿Qué es el IRPH o Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios?

Es un tipo de interés, aplicado a la hipoteca de un gran número de españoles, que se obtiene a través de una media de los diferentes TIPOS DE INTERÉS de los productos financieros que llevan a cabo los bancos o las cajas de ahorro.

Es decir, que según lo que hayan negociado los bancos así será el tipo de interés que se aplicará. Ninguna institución ( véase Banco de España por ejemplo) realiza ningún control sobre este tipo de interés negociado solo por las entidades bancarias, lo cual chirria, ya que un producto firmado con consumidores no puede ser negociado exclusivamente por una de las partes.

De todo esto, se desprende de manera clara, que esta clausula es ABUSIVA, ya que deja  al libre arbitrio de los bancos y cajas de ahorros, el tipo de interés a aplicar a las hipotecas de los españoles.

TIPOS DE IRPH:

  • IRPH BANCOS: Se calcula como la media obtenida a partir de los tipos medios de interés de los préstamos hipotecarios por un plazo superior a tres años que han sido concedidos por los bancos.
  • IRPH CAJAS DE AHORRO: Igual que el anterior, pero se utiliza los tipos de interés aplicados en los préstamos formalizados en las cajas de ahorro.
  • IRPH ENTIDADES: es una media de las dos anteriores.

¿Por que se puede reclamar el IRPH?

La cuestión gira en torno, al control de transparencia, que es un control que se aplica a las condiciones generales de la contratación cuando una de las partes es consumidor.

Si queremos entender de qué va todo este asunto, lo primero que debemos hacer es entender en qué consiste el control de transparencia.

Para empezar, el control de transparencia es un control que se aplica a las condiciones generales de la contratación cuando una de las partes del contrato es un consumidor.

¿Y qué son las condiciones generales de la contratación?

Son las cláusulas presentes en contratos que vienen ya predispuestas por el empresario. Son contratos típicos que se utilizan masivamente y en los que no negociamos individualmente, sino que simplemente aceptamos o rechazamos.

Piensa, por ejemplo, en los contratos con las teleoperadoras, compañías eléctricas… Incluso en contratos de préstamo o servicios bancarios. Así que sí, cuando firmaste tu préstamo hipotecario, firmaste un contrato que contenía condiciones generales, entre ellas, el IRPH.

Los controles a las condiciones generales de la contratación

Precisamente por ser predispuestas y no negociadas, para que las condiciones generales tengan efectos tienen que pasar los siguientes controles:

  • Uno, el de incorporación, independientemente de si se contrata con consumidores o no.

Simplemente basta con saber que este primer control vela porque las condiciones generales sean claras, concretas y sencillas, comprensibles directamente y que se entregue un ejemplar de estas antes o en el momento de celebrar el contrato.

  • El control de transparencia. Tan solo aplica si el adherente (el que se acoge al contrato) es un consumidor. Este control se encarga de comprobar si el consumidor realmente ha comprendido el alcance económico y jurídico de las cláusulas del contrato.
  • Otro, el control de contenido, de nuevo aplicable solo cuando quien contrate sea un consumidor, que controla que las cláusulas del contrato no sean abusivas.

Ahora bien, hay ciertas cláusulas que definen lo que se conoce como el “objeto principal del contrato” (por ejemplo, las que se refieren al precio).

En el caso del IRPH, esta condición define el tipo de interés variable aplicable al préstamo, es decir, el precio que pagamos por él. Por ello, es una condición que afecta al objeto principal del contrato. Y estas cláusulas solo pueden someterse al control de contenido si no superan el control de transparencia.

En otras palabras, solamente si el IRPH no supera el control de transparencia podrá someterse al control de contenido y, de no pasar este último, declararse abusivo y, por tanto, nulo. Por eso es tan relevante el control de transparencia en el caso del IRPH.

La Comisión Europea ya se ha pronunciado mediante un informe previo( 31 de mayo de 2018) a la esperada decisión del TJUE,  en el cual propone al organismo europeo responder a las cuestiones prejudiciales planteadas en un sentido favorable al consumidor, dejando claro que este índice debe ser analizado en términos de abusividad( Directiva 93/12).

Por tanto, no esperes más y reclama lo que es tuyo de manera efectiva y rápida.

Desde Camacho Lozano Abogados le queremos ayudar. Tenemos un equipo de expertos en Derecho bancario que le guiarán en el proceso de la forma más adecuada para que usted pueda disfrutar en poco tiempo del dinero que le han cobrado indebidamente.

Pida su cita, para una consulta gratuita en nuestro despacho y le informaremos de todo sin compromiso

Mandando un correo electrónico a legal@cmlzabogados.com o llamando al 952 217 950 para concretar su cita o mándenos una copia de la escritura de compraventa escaneada y le diremos (gratuitamente) el dinero que puede recuperar.